Sollten Sie jetzt eine 10-jährige Festhypothek abschliessen oder auf SARON setzen?

Die Verlängerung Ihrer Hypothek steht an, und die Zinslandschaft wirkt so unberechenbar wie selten zuvor. Viele Hausbesitzer fühlen sich in dieser Situation verunsichert und fragen sich, welche Strategie die richtige ist. Soll man sich mit einer 10-jährigen Festhypothek für lange Zeit Sicherheit erkaufen? Oder ist es klüger, mit einer SARON-Hypothek flexibel zu bleiben und auf möglicherweise sinkende Zinsen zu hoffen? Die gängigen Ratschläge reduzieren diese komplexe Entscheidung oft auf eine simple Abwägung: Sicherheit gegen Flexibilität.

Doch als bankenunabhängiger Finanzberater sehe ich in meiner Praxis, dass die wahre Entscheidung tiefer liegt. Es geht nicht nur um Ihren persönlichen Risikoappetit, sondern um ein Verständnis für die strukturellen Gegebenheiten des Marktes, die kalkulatorischen Risiken, die Banken in ihre Modelle einpreisen, und die oft übersehenen „Liquiditätsfallen“, die in den Vertragsdetails lauern. Eine Entscheidung, die nur auf dem aktuellen Zinssatz basiert, ignoriert die langfristigen Konsequenzen und die versteckten Kosten, die den scheinbar günstigsten Deal schnell zum teuersten machen können.

Dieser Ratgeber führt Sie daher durch die entscheidenden Fragen, die Sie sich und Ihrer Bank stellen müssen. Wir beleuchten die Mechanismen, die den Zinsentscheidungen zugrunde liegen – von der Antizipation der Swap-Sätze bis zu den strikten Tragbarkeitsregeln. Ziel ist es, Ihnen nicht nur eine Antwort zu geben, sondern Sie zu befähigen, die für Ihre Lebenssituation beste strategische Entscheidung zu treffen.

Um Ihnen eine klare Orientierung zu geben, haben wir die wichtigsten Aspekte dieser Entscheidung in übersichtliche Themenblöcke gegliedert. Der folgende Inhalt führt Sie schrittweise durch alle relevanten Überlegungen.

Warum die Swap-Sätze steigen, bevor die Nationalbank den Leitzins erhöht?

Viele Hypothekennehmer sind überrascht, wenn die Zinsen für Festhypotheken steigen, obwohl die Schweizerische Nationalbank (SNB) ihren Leitzins noch gar nicht angepasst hat. Der Grund liegt im Mechanismus der Zins-Antizipation an den Finanzmärkten. Die Kosten einer Festhypothek orientieren sich nicht direkt am SNB-Leitzins, sondern an den sogenannten Swap-Sätzen. Ein Swap-Satz ist im Grunde der Preis, zu dem Finanzinstitute sich Geld für eine bestimmte Laufzeit (z.B. 10 Jahre) leihen.

Diese Sätze spiegeln die Erwartungen der Marktteilnehmer wider. Wenn Investoren und Banken zukünftige Leitzinserhöhungen durch die SNB erwarten – etwa aufgrund steigender Inflation –, werden sie heute schon höhere Zinsen für langfristiges Geld verlangen. Die Swap-Sätze steigen also, weil der Markt die zukünftigen Schritte der Zentralbank „einpreist“. Für Sie als Hypothekennehmer bedeutet das: Die Zinsen für Ihre neue Festhypothek können bereits Monate vor einer offiziellen Ankündigung der SNB anziehen. Das Verständnis dieses Zusammenhangs ist entscheidend für das richtige Timing Ihres Abschlusses.

Wie die Grafik symbolisch andeutet, läuft der Markt der Zentralbank voraus. Um selbst ein Gefühl für die Zinsentwicklung zu bekommen, können Sie die Entwicklung der Swap-Sätze aktiv verfolgen. Dies gibt Ihnen einen Frühindikator für die Richtung, in die sich die Hypothekarzinsen bewegen werden. Hier sind einige praktische Schritte:

• Verfolgen Sie die Swap-Zinsentwicklung über die Zinsprognose-Tools vieler Kantonalbanken.
• Prüfen Sie täglich den SARON auf der Webseite der Schweizer Börse SIX, um die kurzfristige Zinsbasis zu verstehen.
• Beobachten Sie die Inflationsdaten und die Kommunikation der SNB, um Markterwartungen besser einschätzen zu können.

Wie Sie durch das Splitten der Hypothek das Zinsänderungsrisiko minimieren?

Die Entscheidung zwischen einer Festhypothek und einer SARON-Hypothek fühlt sich oft wie eine „Alles-oder-Nichts“-Wette an. Doch es gibt eine bewährte Strategie, um das Risiko zu streuen und die Vorteile beider Modelle zu kombinieren: das Splitting der Hypothek. Anstatt den gesamten Betrag in eine einzige Tranche zu packen, teilen Sie ihn in zwei oder mehr Teile mit unterschiedlichen Laufzeiten und Zinsmodellen auf. Dies ist keine Kompromisslösung, sondern eine Form der strategischen Risikodiversifikation.

Der grösste Vorteil des Splittings liegt in der Glättung des Zinsänderungsrisikos. Wenn nach einigen Jahren eine Tranche ausläuft, müssen Sie nicht die gesamte Hypothekarsumme zu den dann gültigen – möglicherweise sehr hohen – Marktzinsen erneuern. Stattdessen wird nur ein Teilbetrag fällig, während die anderen Tranchen weiterlaufen. Dies gibt Ihnen mehr Flexibilität und schützt Ihr Budget vor abrupten Zinsschocks. Zudem können Sie durch die Kombination von Festhypotheken und SARON-Tranchen sowohl von Zinssicherheit als auch von potenziell sinkenden Zinsen profitieren.

Die Aufteilung der Tranchen sollte dabei Ihrem individuellen Risikoprofil entsprechen. Das folgende Modell zeigt, wie eine solche Aufteilung aussehen kann, basierend auf einer Analyse verschiedener Risikoprofile.

Ein potenzieller Nachteil des Splittings ist die stärkere Bindung an einen Anbieter. Ein Wechsel zu einer anderen Bank wird erschwert, solange noch Tranchen laufen. Daher ist eine sorgfältige Wahl des Finanzpartners zu Beginn umso wichtiger.

Bank oder Versicherung: Wer bietet bei langen Laufzeiten die besseren Konditionen?

Auf der Suche nach der besten Hypothek fokussieren sich die meisten Eigenheimbesitzer auf Angebote von Banken. Doch gerade bei langen Laufzeiten, wie sie für 10-jährige Festhypotheken typisch sind, lohnt sich ein Blick auf die Angebote von Versicherungen. Oftmals können sie strukturell bedingt günstigere Konditionen anbieten. Der Grund liegt in der strukturellen Asymmetrie ihrer Geschäftsmodelle, die für Laien nicht sofort ersichtlich ist.

Dieses Prinzip wird von Hypothekenexperten wie folgt erklärt:

Banken refinanzieren sich kurzfristiger, während Versicherungen langfristige Kundengelder anlegen

– Resolve.ch Hypothekenexperten, Ein Schweizer Hypothekendarlehen – wie funktioniert das?

Konkret bedeutet das: Eine Versicherung sammelt über Jahre Prämien für Lebensversicherungen oder Pensionskassengelder ein. Diese Gelder muss sie langfristig und sicher anlegen. Hypotheken mit langer Laufzeit passen perfekt zu diesem Anlagehorizont. Banken hingegen finanzieren sich stärker über kurzfristige Einlagen von Sparern und am Kapitalmarkt. Für sie ist die Vergabe einer 10- oder 15-jährigen Festhypothek mit einem höheren Zinsrisiko verbunden, was sie sich durch höhere Zinsen bezahlen lassen. Studien zeigen, dass Versicherungen strukturelle Vorteile bei Laufzeiten über 15 Jahre bieten.

Allerdings gibt es auch Nachteile: Versicherungen sind oft weniger flexibel bei den Amortisationsmöglichkeiten und in der Regel nicht an SARON-Hypotheken interessiert. Ihre Stärke liegt klar bei langfristigen Festhypotheken. Für Eigenheimbesitzer, die maximale Planungssicherheit suchen, stellen sie jedoch eine ernstzunehmende und oft günstigere Alternative zur Hausbank dar.

Die teure Vorfälligkeitsentschädigung, die Sie bei einem Verkauf ruinieren kann

Eine Festhypothek bietet Sicherheit – doch diese Sicherheit hat einen hohen Preis, wenn Sie Ihre Pläne ändern. Der grösste finanzielle Fallstrick ist die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung (auch „Penalty“ genannt), die fällig wird, wenn Sie eine Festhypothek vorzeitig auflösen, zum Beispiel wegen eines Hausverkaufs, einer Scheidung oder einer Erbschaft. Viele unterschätzen dieses Risiko, das schnell existenzbedrohend werden kann.

Die Bank berechnet dabei ihren entgangenen Gewinn. Die gängigste Methode ist die Swap-Satz-Differenzmethode. Die Bank vergleicht den Zins, den Sie zahlen, mit dem aktuellen Marktzins (Swap-Satz) für die verbleibende Laufzeit. Ist der Marktzins niedriger, entsteht der Bank ein „Schaden“, den Sie ausgleichen müssen.

Diese Liquiditätsfalle macht deutlich, wie wichtig es ist, schon vor der Vertragsunterzeichnung zu verhandeln und sich abzusichern. Eine SARON-Hypothek mit ihrer kurzen Kündigungsfrist von meist drei Monaten bietet hier deutlich mehr Flexibilität.

Wann können Sie eine „Forward-Hypothek“ fixieren, um sich heutige Zinsen für nächstes Jahr zu sichern?

Ihre Festhypothek läuft erst in 12 oder 18 Monaten aus, aber Sie befürchten, dass die Zinsen bis dahin stark ansteigen werden? Für dieses Szenario gibt es ein spezielles Instrument: die Forward-Hypothek. Mit ihr können Sie sich den heutigen Zinssatz für eine zukünftige Auszahlung sichern. Sie schliessen den Vertrag heute ab, die Hypothek beginnt aber erst zu einem späteren Zeitpunkt zu laufen, typischerweise in 6 bis 24 Monaten.

Diese Absicherung ist jedoch nicht kostenlos. Die Bank verlangt für die Übernahme des Zinsrisikos einen sogenannten „Forward-Aufschlag“ auf den normalen Hypothekarzins. Die Höhe dieses Aufschlags hängt von der Vorlaufzeit ab: Je länger die Bank auf die Auszahlung warten muss, desto höher ist der Aufschlag. Eine Forward-Hypothek ist also eine Art Versicherung gegen steigende Zinsen. Sie zahlen eine Prämie (den Aufschlag) für die garantierte Planungssicherheit. Man könnte sie auch als „Schlaf-gut-Versicherung“ bezeichnen.

Für die Kalkulation der Kosten ist es wichtig, die Höhe der typischen Aufschläge zu kennen. Die folgende Tabelle, basierend auf gängigen Marktmodellen, gibt Ihnen eine Orientierung.

Der Abschluss einer Forward-Hypothek ist eine Wette auf die Zinsentwicklung. Steigen die Zinsen stärker als Ihr Forward-Aufschlag, haben Sie gewonnen. Fallen oder stagnieren sie, hätten Sie mit einem späteren Abschluss Geld gespart. Die Entscheidung hängt also stark von Ihrer persönlichen Risikotoleranz und Ihrem Bedürfnis nach Budgetsicherheit ab.

Warum Banken bei der Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5% rechnen?

Ein häufiger Frustrationspunkt für Hypotheken-Anwärter ist die Tragbarkeitsrechnung der Banken. Obwohl der aktuelle Marktzins vielleicht bei nur 2% liegt, rechnet die Bank zur Berechnung Ihrer monatlichen Belastung mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5%. Diese Regel erscheint vielen willkürlich und übertrieben streng, doch sie ist ein zentraler Pfeiler des Schweizer Hypothekarsystems und dient dem Schutz von Kreditnehmer und Bank.

Dieser Puffer von 5% ist kein Fantasiewert, sondern hat eine historische Grundlage. Die Banken müssen sicherstellen, dass ein Kreditnehmer seine Hypothek auch in einem Umfeld mit deutlich höheren Zinsen noch bedienen kann. Eine langfristige Finanzierung muss Zinszyklen überdauern können. Ein Blick in die Geschichte zeigt, dass Zinssätze von über 5% historisch normal waren, besonders Anfang der 90er Jahre, als sie sogar auf über 7% kletterten. Die 5%-Regel ist also ein eingebauter Stresstest, der die Stabilität des gesamten Finanzsystems sichert.

Zur Tragbarkeitsrechnung gehören neben dem kalkulatorischen Zins von 5% auch die Amortisation (ca. 1% des Immobilienwerts pro Jahr) und die Nebenkosten (ebenfalls ca. 1%). In der Summe dürfen diese fiktiven Wohnkosten nicht mehr als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen. Dieses kalkulatorische Risiko der Bank ist der eigentliche Flaschenhals bei der Kreditvergabe – nicht der aktuell tiefe Marktzins. Für Sie bedeutet das: Ihre maximale Hypothekarsumme wird nicht durch das, was Sie sich heute leisten können, bestimmt, sondern durch das, was Sie sich in einem hypothetischen Hochzinsszenario leisten könnten.

Die Leasing-Falle beim Autokauf, die junge Erwachsene in die Schulden treibt

Für viele, besonders junge Erwachsene, die vom ersten Eigenheim träumen, scheint ein Auto-Leasing eine attraktive Möglichkeit zu sein, ein neues Fahrzeug zu fahren, ohne den vollen Kaufpreis aufbringen zu müssen. Was jedoch oft übersehen wird, ist der verheerende Einfluss eines Leasingvertrags auf die zukünftige Hypothekarfinanzierung. In der Tragbarkeitsrechnung der Banken wird eine Leasingrate wie eine feste monatliche Schuld behandelt und schmälert das frei verfügbare Einkommen erheblich.

Diese zusätzliche finanzielle Verpflichtung kann zur regelrechten Liquiditätsfalle werden. Eine scheinbar harmlose Leasingrate hat massive Auswirkungen auf die maximal mögliche Hypothekarsumme. Eine Analyse von Finanzierungsexperten zeigt, dass eine Leasingrate von 500 CHF/Monat die maximal mögliche Hypothekarsumme um über 100’000 CHF reduzieren kann. Das Geld, das monatlich für das Auto abfliesst, fehlt nicht nur beim Ansparen von Eigenkapital, sondern senkt auch direkt die von der Bank attestierte Kreditwürdigkeit.

Aus Sicht eines Finanzplaners ist die Empfehlung daher eindeutig: Wer den Kauf einer Immobilie plant, sollte unbedingt auf Leasing verzichten. Jeder Franken, der nicht in eine Leasingrate fliesst, kann stattdessen als Eigenkapital angespart werden und erhöht die Chance auf eine erfolgreiche Finanzierung. Die Prioritätensetzung ist hier entscheidend. Um diese Falle zu vermeiden, gibt es klare Strategien:

• Kaufen Sie einen günstigen Gebrauchtwagen bar, anstatt ein neues Auto zu leasen.
• Lösen Sie vor dem Einreichen eines Hypothekengesuchs alle bestehenden Konsumkredite und Leasingverträge vollständig ab.
• Berechnen Sie die Opportunitätskosten: Was könnten Sie mit dem Geld, das Sie über die Leasingdauer ausgeben, an Eigenkapital aufbauen?
• Fokussieren Sie jeden gesparten Franken auf die Bildung von Eigenkapital für Ihre Immobilie.

Wie Sie trotz strikter Tragbarkeitsregeln eine Hypothek für Ihre erste Wohnung bekommen?

Die strikten Tragbarkeitsregeln und die hohen Anforderungen an das Eigenkapital machen es für Erstkäufer zunehmend schwierig, eine Hypothek zu erhalten. Doch anstatt zu resignieren, gibt es strategische Hebel, die Sie nutzen können, um Ihre Chancen deutlich zu verbessern. Der Schlüssel liegt in der proaktiven und kreativen Optimierung Ihrer finanziellen Ausgangslage, bevor Sie das Gespräch mit der Bank suchen.

Der erste und wichtigste Bereich ist die Maximierung des anrechenbaren Eigenkapitals. Neben den klassischen Quellen wie Ersparnissen und Geldern aus der 2. und 3. Säule gibt es weitere Möglichkeiten, die oft ungenutzt bleiben. In einem Fall aus der Praxis konnte eine junge Familie ihre Finanzierungslücke schliessen, indem sie einen Erbvorbezug der Eltern notariell festhielt und zusätzlich eine Verpfändung von Wertschriften der Eltern als Sicherheit hinterlegte. Wichtig ist hierbei die Regel, dass mindestens 10% des Kaufpreises aus „hartem“ Eigenkapital stammen müssen, also nicht aus Vorsorgegeldern.

Der zweite Hebel ist die Optimierung des anrechenbaren Einkommens. Banken schauen sich nicht nur Ihren Grundlohn an. Mit der richtigen Dokumentation können Sie Ihre finanzielle Leistungsfähigkeit besser darstellen. Folgende Punkte sind dabei entscheidend:

• Weisen Sie variable Lohnbestandteile wie Boni oder Provisionen über die letzten drei Jahre lückenlos nach.
• Falls die Immobilie eine Einliegerwohnung hat, lassen Sie die zukünftigen Mieteinnahmen in die Tragbarkeitsrechnung einbeziehen.
• Reduzieren Sie Ihre fixen Kosten bereits Monate vor dem Hypothekengesuch, indem Sie beispielsweise Konsumkredite ablösen.
• Deklarieren und belegen Sie Einkommen aus einem offiziellen Nebenerwerb.

Der Weg zur ersten eigenen Immobilie ist anspruchsvoll, aber nicht unmöglich. Es erfordert eine sorgfältige und strategische Planung, die weit über das blosse Vergleichen von Zinssätzen hinausgeht.

Um diese Strategien optimal auf Ihre persönliche Situation anzuwenden, ist eine unabhängige Analyse Ihrer Finanzen und Ziele der nächste logische Schritt. Sichern Sie sich eine fundierte Entscheidungsgrundlage für die nächsten Jahre.