{"id":811,"date":"2026-02-12T18:12:20","date_gmt":"2026-02-12T18:12:20","guid":{"rendered":"https:\/\/www.trend-news.ch\/?p=811"},"modified":"2026-02-16T08:53:39","modified_gmt":"2026-02-16T08:53:39","slug":"devriez-vous-souscrire-maintenant-une-hypotheque-fixe-sur-10-ans-ou-opter-pour-le-saron","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.trend-news.ch\/fr\/devriez-vous-souscrire-maintenant-une-hypotheque-fixe-sur-10-ans-ou-opter-pour-le-saron\/","title":{"rendered":"Devriez-vous souscrire maintenant une hypoth\u00e8que fixe sur 10 ans ou opter pour le SARON ?"},"content":{"rendered":"\n<div class=\"tldr-hybrid\">\n    <p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Le choix entre une hypoth\u00e8que \u00e0 taux fixe et le SARON est moins un pari sur les taux qu\u2019une d\u00e9cision consciente concernant votre profil de risque personnel et votre flexibilit\u00e9.<\/strong><\/p>\n    <ul>\n        <li>Le SARON offre des opportunit\u00e9s en cas de baisse des taux, mais comporte le risque d\u2019une augmentation des co\u00fbts et d\u2019un manque de pr\u00e9visibilit\u00e9.<\/li>\n        <li>Les hypoth\u00e8ques \u00e0 taux fixe prot\u00e8gent contre la hausse des taux, mais peuvent devenir un pi\u00e8ge en cas de vente anticip\u00e9e en raison d\u2019indemnit\u00e9s de r\u00e9siliation anticip\u00e9e massives.<\/li>\n    <\/ul>\n    <p><em><strong>Recommandation :<\/strong> Analysez non seulement le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, mais aussi les conditions contractuelles relatives \u00e0 la r\u00e9siliation et \u00e0 la tenue de charge pour garantir votre s\u00e9curit\u00e9 financi\u00e8re \u00e0 long terme.<\/em><\/p>\n<\/div>\n\n<p>Le renouvellement de votre hypoth\u00e8que approche, et le paysage des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat semble plus impr\u00e9visible que jamais. De nombreux propri\u00e9taires se sentent d\u00e9sempar\u00e9s dans cette situation et se demandent quelle strat\u00e9gie adopter. Doit-on acheter de la s\u00e9curit\u00e9 sur le long terme avec une hypoth\u00e8que \u00e0 taux fixe sur 10 ans ? Ou est-il plus judicieux de rester flexible avec une hypoth\u00e8que SARON et d\u2019esp\u00e9rer une \u00e9ventuelle baisse des taux ? Les conseils habituels r\u00e9duisent souvent cette d\u00e9cision complexe \u00e0 un simple arbitrage : s\u00e9curit\u00e9 contre flexibilit\u00e9.<\/p>\n\n<p>Pourtant, en tant que conseiller financier ind\u00e9pendant des banques, je constate dans ma pratique que la v\u00e9ritable d\u00e9cision est plus profonde. Il ne s\u2019agit pas seulement de votre app\u00e9tence personnelle au risque, mais de la compr\u00e9hension des r\u00e9alit\u00e9s structurelles du march\u00e9, des risques calcul\u00e9s que les banques int\u00e8grent dans leurs mod\u00e8les et des \u00ab pi\u00e8ges de liquidit\u00e9 \u00bb souvent ignor\u00e9s qui se cachent dans les d\u00e9tails contractuels. Une d\u00e9cision bas\u00e9e uniquement sur le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat actuel ignore les cons\u00e9quences \u00e0 long terme et les co\u00fbts cach\u00e9s qui peuvent rapidement transformer l\u2019offre apparemment la moins ch\u00e8re en la plus co\u00fbteuse.<\/p>\n\n<p>Ce guide vous accompagne donc \u00e0 travers les questions cruciales que vous devez vous poser et poser \u00e0 votre banque. Nous mettons en lumi\u00e8re les m\u00e9canismes qui sous-tendent les d\u00e9cisions en mati\u00e8re de taux \u2014 de l\u2019anticipation des taux swap aux r\u00e8gles strictes de tenue de charge. L\u2019objectif n\u2019est pas seulement de vous donner une r\u00e9ponse, mais de vous donner les moyens de prendre la meilleure d\u00e9cision strat\u00e9gique pour votre situation de vie.<\/p>\n\n<p>Afin de vous donner une orientation claire, nous avons structur\u00e9 les aspects les plus importants de cette d\u00e9cision en blocs th\u00e9matiques. Le contenu suivant vous guide \u00e9tape par \u00e9tape \u00e0 travers toutes les r\u00e9flexions pertinentes.<\/p>\n\n<div class=\"summary-block\">\n    <p>Sommaire : Votre guide pour la bonne strat\u00e9gie hypoth\u00e9caire<\/p>\n    <ul>\n        <li><a href=\"#10.1\">Pourquoi les taux swap augmentent-ils avant que la Banque nationale ne rel\u00e8ve son taux directeur ?<\/a><\/li>\n        <li><a href=\"#10.2\">Comment minimiser le risque de variation des taux en fractionnant l\u2019hypoth\u00e8que ?<\/a><\/li>\n        <li><a href=\"#10.3\">Banque ou assurance : qui offre les meilleures conditions pour les longues dur\u00e9es ?<\/a><\/li>\n        <li><a href=\"#10.4\">La co\u00fbteuse indemnit\u00e9 de r\u00e9siliation anticip\u00e9e qui peut vous ruiner lors d\u2019une vente<\/a><\/li>\n        <li><a href=\"#10.5\">Quand pouvez-vous fixer une \u00ab hypoth\u00e8que forward \u00bb pour bloquer les taux d\u2019aujourd\u2019hui pour l\u2019ann\u00e9e prochaine ?<\/a><\/li>\n        <li><a href=\"#6.1\">Pourquoi les banques calculent-elles la tenue de charge avec un taux d\u2019int\u00e9r\u00eat th\u00e9orique de 5 % ?<\/a><\/li>\n        <li><a href=\"#5.4\">Le pi\u00e8ge du leasing lors de l\u2019achat d\u2019une voiture qui pousse les jeunes adultes vers l\u2019endettement<\/a><\/li>\n        <li><a href=\"#6\">Comment obtenir une hypoth\u00e8que pour votre premier appartement malgr\u00e9 des r\u00e8gles de tenue de charge strictes ?<\/a><\/li>\n    <\/ul>\n<\/div>\n\n<h2 id=\"10.1\">Pourquoi les taux swap augmentent-ils avant que la Banque nationale ne rel\u00e8ve son taux directeur ?<\/h2>\n<p>De nombreux emprunteurs sont surpris de voir les taux des hypoth\u00e8ques fixes augmenter alors que la Banque nationale suisse (BNS) n\u2019a pas encore ajust\u00e9 son taux directeur. La raison r\u00e9side dans le m\u00e9canisme d\u2019<strong>anticipation des taux<\/strong> sur les march\u00e9s financiers. Le co\u00fbt d\u2019une hypoth\u00e8que \u00e0 taux fixe ne s\u2019aligne pas directement sur le taux directeur de la BNS, mais sur ce qu\u2019on appelle les taux swap. Un taux swap est essentiellement le prix auquel les institutions financi\u00e8res s\u2019empruntent de l\u2019argent pour une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e (par exemple 10 ans).<\/p>\n\n<p>Ces taux refl\u00e8tent les attentes des acteurs du march\u00e9. Si les investisseurs et les banques s\u2019attendent \u00e0 de futures hausses des taux directeurs par la BNS \u2014 par exemple en raison d\u2019une inflation croissante \u2014, ils exigeront d\u00e8s aujourd\u2019hui des int\u00e9r\u00eats plus \u00e9lev\u00e9s pour de l\u2019argent \u00e0 long terme. Les taux swap augmentent donc parce que le march\u00e9 \u00ab int\u00e8gre \u00bb les futures mesures de la banque centrale. Pour vous, en tant qu\u2019emprunteur, cela signifie que les taux de votre nouvelle hypoth\u00e8que fixe peuvent augmenter plusieurs mois avant une annonce officielle de la BNS. Comprendre ce lien est crucial pour choisir le bon moment pour conclure votre contrat.<\/p>\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.trend-news.ch\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/swap-saetze-nationalbank-vergleich-grafik.webp\" alt=\"Vergleich von Swap-S\u00e4tzen und SNB-Leitzins \u00fcber drei Jahre\"><\/figure>\n\n<p>Comme l\u2019indique symboliquement le graphique, le march\u00e9 devance la banque centrale. Pour vous faire une id\u00e9e de l\u2019\u00e9volution des taux, vous pouvez suivre activement l\u2019\u00e9volution des taux swap. Cela vous donne un indicateur pr\u00e9coce de la direction que prendront les taux hypoth\u00e9caires. Voici quelques \u00e9tapes pratiques :<\/p>\n<ul>\n    <li>Suivez l\u2019\u00e9volution des taux swap via les outils de pr\u00e9vision des taux de nombreuses banques cantonales.<\/li>\n    <li>Consultez quotidiennement le SARON sur le site de la bourse suisse SIX pour comprendre la base des taux \u00e0 court terme.<\/li>\n    <li>Observez les donn\u00e9es sur l\u2019inflation et la communication de la BNS pour mieux \u00e9valuer les attentes du march\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n<h2 id=\"10.2\">Comment minimiser le risque de variation des taux en fractionnant l\u2019hypoth\u00e8que ?<\/h2>\n<p>La d\u00e9cision entre une hypoth\u00e8que \u00e0 taux fixe et une hypoth\u00e8que SARON ressemble souvent \u00e0 un pari \u00ab tout ou rien \u00bb. Pourtant, il existe une strat\u00e9gie \u00e9prouv\u00e9e pour r\u00e9partir le risque et combiner les avantages des deux mod\u00e8les : le fractionnement (splitting) de l\u2019hypoth\u00e8que. Au lieu de placer la totalit\u00e9 du montant dans une seule tranche, vous le divisez en deux parties ou plus avec des dur\u00e9es et des mod\u00e8les de taux diff\u00e9rents. Ce n\u2019est pas une solution de compromis, mais une forme de <strong>diversification strat\u00e9gique des risques<\/strong>.<\/p>\n\n<p>Le plus grand avantage du fractionnement r\u00e9side dans le lissage du risque de variation des taux. Lorsqu\u2019une tranche arrive \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance apr\u00e8s quelques ann\u00e9es, vous n\u2019avez pas \u00e0 renouveler la totalit\u00e9 de la somme hypoth\u00e9caire aux taux du march\u00e9 alors en vigueur \u2014 potentiellement tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9s. Au lieu de cela, seule une partie du montant devient exigible, tandis que les autres tranches se poursuivent. Cela vous donne plus de flexibilit\u00e9 et prot\u00e8ge votre budget contre les chocs de taux abrupts. De plus, en combinant des tranches \u00e0 taux fixe et SARON, vous pouvez b\u00e9n\u00e9ficier \u00e0 la fois de la s\u00e9curit\u00e9 des taux et d\u2019une baisse potentielle des taux.<\/p>\n\n<p>La r\u00e9partition des tranches doit correspondre \u00e0 votre profil de risque individuel. Le mod\u00e8le suivant montre \u00e0 quoi peut ressembler une telle r\u00e9partition, bas\u00e9e sur une analyse de diff\u00e9rents profils de risque.<\/p>\n\n<table class=\"table-data\">\n    <caption>Mod\u00e8les de fractionnement par profil de risque<\/caption>\n    <thead>\n        <tr>\n            <th>Profil de risque<\/th>\n            <th>Hypoth\u00e8que fixe<\/th>\n            <th>SARON<\/th>\n            <th>Adapt\u00e9 pour<\/th>\n        <\/tr>\n    <\/thead>\n    <tbody>\n        <tr>\n            <td>Mod\u00e8le de s\u00e9curit\u00e9<\/td>\n            <td>80%<\/td>\n            <td>20%<\/td>\n            <td>M\u00e9nages soucieux du budget<\/td>\n        <\/tr>\n        <tr>\n            <td>Mod\u00e8le \u00e9quilibr\u00e9<\/td>\n            <td>50%<\/td>\n            <td>50%<\/td>\n            <td>Planificateurs flexibles<\/td>\n        <\/tr>\n        <tr>\n            <td>Mod\u00e8le d\u2019opportunit\u00e9<\/td>\n            <td>30%<\/td>\n            <td>70%<\/td>\n            <td>Investisseurs pr\u00eats \u00e0 prendre des risques<\/td>\n        <\/tr>\n    <\/tbody>\n<\/table>\n\n<p>Un inconv\u00e9nient potentiel du fractionnement est le lien plus \u00e9troit avec un seul prestataire. Un changement de banque devient plus difficile tant que des tranches sont encore en cours. C\u2019est pourquoi un choix minutieux du partenaire financier au d\u00e9but est d\u2019autant plus important.<\/p>\n\n\n<h2 id=\"10.3\">Banque ou assurance : qui offre les meilleures conditions pour les longues dur\u00e9es ?<\/h2>\n<p>Lors de la recherche de la meilleure hypoth\u00e8que, la plupart des propri\u00e9taires se concentrent sur les offres des banques. Pourtant, pr\u00e9cis\u00e9ment pour les longues dur\u00e9es, comme c\u2019est le cas pour les hypoth\u00e8ques fixes \u00e0 10 ans, il vaut la peine de jeter un \u0153il aux offres des assurances. Celles-ci peuvent souvent proposer des conditions plus avantageuses pour des raisons structurelles. La raison r\u00e9side dans l\u2019<strong>asym\u00e9trie structurelle<\/strong> de leurs mod\u00e8les d\u2019affaires, qui n\u2019est pas imm\u00e9diatement \u00e9vidente pour les profanes.<\/p>\n\n<p>Ce principe est expliqu\u00e9 par les experts en hypoth\u00e8ques comme suit :<\/p>\n<blockquote>\n    <p class=\"citation-content\">Les banques se refinancent \u00e0 court terme, tandis que les assurances placent les fonds de leurs clients \u00e0 long terme<\/p>\n    <cite>\u2013 Experts Resolve.ch, Un pr\u00eat hypoth\u00e9caire suisse \u2013 comment \u00e7a marche ?<\/cite>\n<\/blockquote>\n\n<p>Concr\u00e8tement, cela signifie qu\u2019une assurance collecte pendant des ann\u00e9es des primes d\u2019assurance-vie ou des fonds de caisse de pension. Elle doit placer ces fonds de mani\u00e8re s\u00fbre et \u00e0 long terme. Les hypoth\u00e8ques \u00e0 longue dur\u00e9e s\u2019inscrivent parfaitement dans cet horizon de placement. Les banques, en revanche, se financent davantage par les d\u00e9p\u00f4ts \u00e0 court terme des \u00e9pargnants et sur le march\u00e9 des capitaux. Pour elles, l\u2019octroi d\u2019une hypoth\u00e8que fixe de 10 ou 15 ans comporte un risque de taux plus \u00e9lev\u00e9, qu\u2019elles font payer par des int\u00e9r\u00eats plus importants. Des \u00e9tudes montrent que les assurances offrent des avantages structurels pour les dur\u00e9es sup\u00e9rieures \u00e0 15 ans.<\/p>\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.trend-news.ch\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/bank-versicherung-hypothek-vergleich.webp\" alt=\"Schweizer Bank und Versicherungsgeb\u00e4ude nebeneinander\"><\/figure>\n\n<p>Il existe toutefois des inconv\u00e9nients : les assurances sont souvent moins flexibles sur les possibilit\u00e9s d\u2019amortissement et ne sont g\u00e9n\u00e9ralement pas int\u00e9ress\u00e9es par les hypoth\u00e8ques SARON. Leur force r\u00e9side clairement dans les hypoth\u00e8ques fixes \u00e0 long terme. Pour les propri\u00e9taires cherchant une <strong>s\u00e9curit\u00e9 de planification<\/strong> maximale, elles repr\u00e9sentent n\u00e9anmoins une alternative s\u00e9rieuse et souvent moins ch\u00e8re \u00e0 la banque habituelle.<\/p>\n\n\n<h2 id=\"10.4\">La co\u00fbteuse indemnit\u00e9 de r\u00e9siliation anticip\u00e9e qui peut vous ruiner lors d\u2019une vente<\/h2>\n<p>Une hypoth\u00e8que \u00e0 taux fixe offre de la s\u00e9curit\u00e9 \u2014 mais cette s\u00e9curit\u00e9 a un prix \u00e9lev\u00e9 si vous changez vos plans. Le plus grand pi\u00e8ge financier est l\u2019<strong>indemnit\u00e9 de r\u00e9siliation anticip\u00e9e<\/strong> (\u00e9galement appel\u00e9e \u00ab p\u00e9nalit\u00e9 \u00bb), qui devient exigible si vous r\u00e9siliez une hypoth\u00e8que fixe avant son terme, par exemple en raison d\u2019une vente de maison, d\u2019un divorce ou d\u2019un h\u00e9ritage. Beaucoup sous-estiment ce risque, qui peut rapidement devenir une menace existentielle.<\/p>\n\n<p>La banque calcule alors son manque \u00e0 gagner. La m\u00e9thode la plus courante est celle de la diff\u00e9rence de taux swap. La banque compare le taux que vous payez avec le taux actuel du march\u00e9 (taux swap) pour la dur\u00e9e restante. Si le taux du march\u00e9 est inf\u00e9rieur, la banque subit un \u00ab dommage \u00bb que vous devez compenser.<\/p>\n\n<div class=\"case-study-block\">\n    <p class=\"case-study-block-title\">Exemple de calcul de l\u2019indemnit\u00e9 de r\u00e9siliation anticip\u00e9e<\/p>\n    <p>Imaginez que vous avez une hypoth\u00e8que fixe de 10 ans de 800 000 CHF \u00e0 un taux de 2,5 %. Apr\u00e8s quatre ans, vous devez vendre la maison. La dur\u00e9e restante est de six ans. Le taux actuel du march\u00e9 pour une hypoth\u00e8que fixe de 6 ans n\u2019est plus que de 1,5 %. La diff\u00e9rence de taux de 1,0 % par an sur 800 000 CHF pour les six ann\u00e9es restantes s\u2019\u00e9l\u00e8ve rapidement \u00e0 une indemnit\u00e9 de 48 000 CHF (800 000 x 1 % x 6), plus les frais de dossier. Ce montant est directement d\u00e9duit de votre produit de vente et peut totalement bouleverser votre planification financi\u00e8re.<\/p>\n<\/div>\n\n<p>Ce <strong>pi\u00e8ge de liquidit\u00e9<\/strong> montre \u00e0 quel point il est important de n\u00e9gocier et de se prot\u00e9ger avant m\u00eame de signer le contrat. Une hypoth\u00e8que SARON, avec son court d\u00e9lai de r\u00e9siliation de g\u00e9n\u00e9ralement trois mois, offre ici beaucoup plus de flexibilit\u00e9.<\/p>\n\n<div class=\"actionable-list\">\n    <h3>Votre plan pour \u00e9viter le pi\u00e8ge de la p\u00e9nalit\u00e9<\/h3>\n    <ol>\n        <li><strong>D\u00e9finir une strat\u00e9gie de n\u00e9gociation :<\/strong> Exigez le droit de transf\u00e9rer l\u2019hypoth\u00e8que au nouvel acheteur en cas de vente. C\u2019est la solution la plus \u00e9l\u00e9gante.<\/li>\n        <li><strong>Plafonner les co\u00fbts :<\/strong> Essayez de fixer contractuellement un montant maximal pour l\u2019indemnit\u00e9 de r\u00e9siliation anticip\u00e9e.<\/li>\n        <li><strong>N\u00e9gocier des droits de r\u00e9siliation sp\u00e9ciaux :<\/strong> Insistez sur des possibilit\u00e9s de sortie gratuites en cas d\u2019\u00e9v\u00e9nements de vie non fautifs tels que le d\u00e9c\u00e8s, l\u2019invalidit\u00e9 ou le divorce.<\/li>\n        <li><strong>V\u00e9rifier la flexibilit\u00e9 :<\/strong> Clarifiez le d\u00e9lai de r\u00e9siliation exact pour les hypoth\u00e8ques SARON. Un d\u00e9lai de 3 mois vous donne la libert\u00e9 n\u00e9cessaire en cas de changement de plan.<\/li>\n        <li><strong>\u00c9valuer les alternatives :<\/strong> V\u00e9rifiez si un m\u00e9lange d\u2019hypoth\u00e8que fixe et de tranche SARON (splitting) \u00e9quilibre mieux le risque pour vous.<\/li>\n    <\/ol>\n<\/div>\n\n\n<h2 id=\"10.5\">Quand pouvez-vous fixer une \u00ab hypoth\u00e8que forward \u00bb pour bloquer les taux d\u2019aujourd\u2019hui pour l\u2019ann\u00e9e prochaine ?<\/h2>\n<p>Votre hypoth\u00e8que fixe n\u2019expire que dans 12 ou 18 mois, mais vous craignez que les taux n\u2019augmentent fortement d\u2019ici l\u00e0 ? Pour ce sc\u00e9nario, il existe un instrument sp\u00e9cial : l\u2019<strong>hypoth\u00e8que forward<\/strong> (ou \u00e0 terme). Elle vous permet de garantir le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat d\u2019aujourd\u2019hui pour un versement futur. Vous concluez le contrat aujourd\u2019hui, mais l\u2019hypoth\u00e8que ne commence \u00e0 courir qu\u2019\u00e0 une date ult\u00e9rieure, typiquement dans 6 \u00e0 24 mois.<\/p>\n\n<p>Cette protection n\u2019est toutefois pas gratuite. La banque demande un \u00ab suppl\u00e9ment forward \u00bb sur le taux hypoth\u00e9caire normal pour assumer le risque de taux. Le montant de ce suppl\u00e9ment d\u00e9pend du d\u00e9lai d\u2019anticipation : plus la banque doit attendre le versement, plus le suppl\u00e9ment est \u00e9lev\u00e9. Une hypoth\u00e8que forward est donc une sorte d\u2019assurance contre la hausse des taux. Vous payez une prime (le suppl\u00e9ment) pour la garantie de la s\u00e9curit\u00e9 de planification. On pourrait aussi l\u2019appeler \u00ab assurance sommeil tranquille \u00bb.<\/p>\n\n<p>Pour le calcul des co\u00fbts, il est important de conna\u00eetre l\u2019ordre de grandeur des suppl\u00e9ments typiques. Le tableau suivant, bas\u00e9 sur des mod\u00e8les de march\u00e9 courants, vous donne une orientation.<\/p>\n\n<table class=\"table-data\">\n    <caption>Suppl\u00e9ment forward selon le d\u00e9lai d\u2019anticipation<\/caption>\n    <thead>\n        <tr>\n            <th>D\u00e9lai d\u2019anticipation<\/th>\n            <th>Suppl\u00e9ment forward<\/th>\n            <th>Exemple avec un taux de base de 2%<\/th>\n        <\/tr>\n    <\/thead>\n    <tbody>\n        <tr>\n            <td>6 mois<\/td>\n            <td>+0.10%<\/td>\n            <td>2.10%<\/td>\n        <\/tr>\n        <tr>\n            <td>12 mois<\/td>\n            <td>+0.25%<\/td>\n            <td>2.25%<\/td>\n        <\/tr>\n        <tr>\n            <td>18 mois<\/td>\n            <td>+0.45%<\/td>\n            <td>2.45%<\/td>\n        <\/tr>\n    <\/tbody>\n<\/table>\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.trend-news.ch\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/forward-hypothek-zeitpunkt-planung.webp\" alt=\"Kalender mit markierten Hypothekenterminen und Planungsunterlagen\"><\/figure>\n\n<p>La conclusion d\u2019une hypoth\u00e8que forward est un pari sur l\u2019\u00e9volution des taux. Si les taux augmentent plus que votre suppl\u00e9ment forward, vous avez gagn\u00e9. S\u2019ils baissent ou stagnent, vous auriez \u00e9conomis\u00e9 de l\u2019argent en concluant plus tard. La d\u00e9cision d\u00e9pend donc fortement de votre <strong>tol\u00e9rance au risque<\/strong> personnelle et de votre besoin de s\u00e9curit\u00e9 budg\u00e9taire.<\/p>\n\n\n<h2 id=\"6.1\">Pourquoi les banques calculent-elles la tenue de charge avec un taux d\u2019int\u00e9r\u00eat th\u00e9orique de 5 % ?<\/h2>\n<p>Un point de frustration fr\u00e9quent pour les candidats \u00e0 l\u2019hypoth\u00e8que est le calcul de la tenue de charge par les banques. Bien que le taux actuel du march\u00e9 puisse n\u2019\u00eatre que de 2 %, la banque utilise un <strong>taux d\u2019int\u00e9r\u00eat th\u00e9orique de 5 %<\/strong> pour calculer votre charge mensuelle. Cette r\u00e8gle semble arbitraire et excessivement stricte pour beaucoup, mais elle est un pilier central du syst\u00e8me hypoth\u00e9caire suisse et sert \u00e0 prot\u00e9ger l\u2019emprunteur et la banque.<\/p>\n\n<p>Cette marge de s\u00e9curit\u00e9 de 5 % n\u2019est pas une valeur fantaisiste, elle a un fondement historique. Les banques doivent s\u2019assurer qu\u2019un emprunteur peut continuer \u00e0 honorer son hypoth\u00e8que m\u00eame dans un environnement o\u00f9 les taux sont nettement plus \u00e9lev\u00e9s. Un financement \u00e0 long terme doit pouvoir survivre aux cycles de taux. Un regard sur l\u2019histoire montre que des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat sup\u00e9rieurs \u00e0 5 % \u00e9taient historiquement normaux, surtout au d\u00e9but des ann\u00e9es 90, lorsqu\u2019ils ont m\u00eame d\u00e9pass\u00e9 les 7 %. La r\u00e8gle des 5 % est donc un test de r\u00e9sistance int\u00e9gr\u00e9 qui assure la stabilit\u00e9 de l\u2019ensemble du syst\u00e8me financier.<\/p>\n\n<p>Le calcul de la tenue de charge comprend, outre le taux th\u00e9orique de 5 %, l\u2019amortissement (environ 1 % de la valeur du bien par an) et les frais accessoires (\u00e9galement environ 1 %). Au total, ces co\u00fbts de logement fictifs ne doivent pas d\u00e9passer un tiers de votre revenu brut. Ce <strong>risque th\u00e9orique<\/strong> de la banque est le v\u00e9ritable goulot d\u2019\u00e9tranglement lors de l\u2019octroi de cr\u00e9dit \u2014 et non le taux bas actuel du march\u00e9. Pour vous, cela signifie que votre montant hypoth\u00e9caire maximal n\u2019est pas d\u00e9termin\u00e9 par ce que vous pouvez vous permettre aujourd\u2019hui, mais par ce que vous pourriez vous permettre dans un sc\u00e9nario hypoth\u00e9tique de taux d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e9lev\u00e9s.<\/p>\n\n\n<div class=\"key-takeaways\">\n    <p>L\u2019essentiel en bref<\/p>\n    <ul>\n        <li>Les d\u00e9cisions relatives aux taux sont bas\u00e9es sur l\u2019anticipation du march\u00e9 (taux swap), et pas seulement sur les taux directeurs actuels.<\/li>\n        <li>Les hypoth\u00e8ques fixes \u00e0 long terme sont souvent moins ch\u00e8res aupr\u00e8s des assurances que des banques en raison de mod\u00e8les de refinancement diff\u00e9rents.<\/li>\n        <li>L\u2019indemnit\u00e9 de r\u00e9siliation anticip\u00e9e pour les hypoth\u00e8ques fixes et les contrats de leasing existants sont les plus gros pi\u00e8ges \u00e0 co\u00fbts cach\u00e9s.<\/li>\n    <\/ul>\n<\/div>\n\n<h2 id=\"5.4\">Le pi\u00e8ge du leasing lors de l\u2019achat d\u2019une voiture qui pousse les jeunes adultes vers l\u2019endettement<\/h2>\n<p>Pour beaucoup, en particulier les jeunes adultes qui r\u00eavent de leur premier logement, le leasing automobile semble \u00eatre une option attrayante pour conduire un v\u00e9hicule neuf sans avoir \u00e0 d\u00e9bourser le prix d\u2019achat total. Ce qui est souvent ignor\u00e9, cependant, c\u2019est l\u2019influence d\u00e9vastatrice d\u2019un contrat de leasing sur un futur financement hypoth\u00e9caire. Dans le calcul de la tenue de charge des banques, une mensualit\u00e9 de leasing est trait\u00e9e comme une dette mensuelle fixe et r\u00e9duit consid\u00e9rablement le revenu disponible.<\/p>\n\n<p>Cet engagement financier suppl\u00e9mentaire peut devenir un v\u00e9ritable <strong>pi\u00e8ge de liquidit\u00e9<\/strong>. Une mensualit\u00e9 de leasing apparemment anodine a des r\u00e9percussions massives sur le montant hypoth\u00e9caire maximal possible. Une analyse d\u2019experts en financement montre qu\u2019une mensualit\u00e9 de leasing de 500 CHF\/mois peut r\u00e9duire le montant hypoth\u00e9caire maximal de plus de 100 000 CHF. L\u2019argent qui sort chaque mois pour la voiture ne manque pas seulement pour l\u2019\u00e9pargne de fonds propres, mais diminue aussi directement la solvabilit\u00e9 attest\u00e9e par la banque.<\/p>\n\n<p>Du point de vue d\u2019un planificateur financier, la recommandation est donc claire : quiconque pr\u00e9voit d\u2019acheter un bien immobilier devrait absolument renoncer au leasing. Chaque franc qui ne part pas dans une mensualit\u00e9 de leasing peut \u00eatre \u00e9pargn\u00e9 en tant que fonds propres et augmente les chances de succ\u00e8s du financement. La d\u00e9finition des priorit\u00e9s est ici d\u00e9cisive. Pour \u00e9viter ce pi\u00e8ge, il existe des strat\u00e9gies claires :<\/p>\n<ul>\n    <li>Achetez une voiture d\u2019occasion bon march\u00e9 au comptant plut\u00f4t que de louer une voiture neuve en leasing.<\/li>\n    <li>Remboursez int\u00e9gralement tous les cr\u00e9dits \u00e0 la consommation et contrats de leasing existants avant de d\u00e9poser une demande d\u2019hypoth\u00e8que.<\/li>\n    <li>Calculez le co\u00fbt d\u2019opportunit\u00e9 : quel montant de fonds propres pourriez-vous constituer avec l\u2019argent d\u00e9pens\u00e9 sur la dur\u00e9e du leasing ?<\/li>\n    <li>Concentrez chaque franc \u00e9conomis\u00e9 sur la constitution de fonds propres pour votre bien immobilier.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n<h2 id=\"6\">Comment obtenir une hypoth\u00e8que pour votre premier appartement malgr\u00e9 des r\u00e8gles de tenue de charge strictes ?<\/h2>\n<p>Les r\u00e8gles de tenue de charge strictes et les exigences \u00e9lev\u00e9es en mati\u00e8re de fonds propres rendent l\u2019acc\u00e8s \u00e0 l\u2019hypoth\u00e8que de plus en plus difficile pour les premiers acheteurs. Cependant, au lieu de r\u00e9signer, il existe des leviers strat\u00e9giques que vous pouvez utiliser pour am\u00e9liorer consid\u00e9rablement vos chances. La cl\u00e9 r\u00e9side dans l\u2019optimisation proactive et cr\u00e9ative de votre situation financi\u00e8re avant de solliciter un entretien avec la banque.<\/p>\n\n<p>Le premier domaine, et le plus important, est la maximisation des fonds propres admissibles. Outre les sources classiques comme l\u2019\u00e9pargne et les fonds des 2e et 3e piliers, il existe d\u2019autres possibilit\u00e9s souvent inexploit\u00e9es. Dans un cas pratique, une jeune famille a pu combler son d\u00e9ficit de financement en faisant acter par un notaire une avance d\u2019hoirie des parents et en d\u00e9posant en plus un nantissement de titres des parents comme garantie. Il est important de noter la r\u00e8gle selon laquelle <strong>au moins 10 % du prix d\u2019achat<\/strong> doit provenir de fonds propres \u00ab durs \u00bb, c\u2019est-\u00e0-dire non issus de fonds de pr\u00e9voyance.<\/p>\n\n<p>Le deuxi\u00e8me levier est l\u2019optimisation du revenu d\u00e9terminant. Les banques ne regardent pas seulement votre salaire de base. Avec la bonne documentation, vous pouvez mieux pr\u00e9senter votre capacit\u00e9 financi\u00e8re. Les points suivants sont ici d\u00e9cisifs :<\/p>\n<ul>\n    <li>Prouvez les \u00e9l\u00e9ments de salaire variables tels que les bonus ou les commissions sans interruption sur les trois derni\u00e8res ann\u00e9es.<\/li>\n    <li>Si le bien immobilier dispose d\u2019un appartement ind\u00e9pendant, faites inclure les futurs revenus locatifs dans le calcul de la tenue de charge.<\/li>\n    <li>R\u00e9duisez vos co\u00fbts fixes plusieurs mois avant la demande d\u2019hypoth\u00e8que, par exemple en remboursant vos cr\u00e9dits \u00e0 la consommation.<\/li>\n    <li>D\u00e9clarez et justifiez les revenus d\u2019une activit\u00e9 accessoire officielle.<\/li>\n<\/ul>\n\n<p>Le chemin vers sa propre premi\u00e8re propri\u00e9t\u00e9 est exigeant, mais pas impossible. Il n\u00e9cessite une planification minutieuse et strat\u00e9gique qui va bien au-del\u00e0 de la simple comparaison des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat.<\/p>\n\n\n<p>Pour appliquer ces strat\u00e9gies de mani\u00e8re optimale \u00e0 votre situation personnelle, une analyse ind\u00e9pendante de vos finances et de vos objectifs est la prochaine \u00e9tape logique. Assurez-vous d\u2019avoir une base de d\u00e9cision solide pour les ann\u00e9es \u00e0 venir.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le choix entre une hypoth\u00e8que \u00e0 taux fixe et le SARON est moins un pari sur les taux qu\u2019une d\u00e9cision&#8230;<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":467,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[20],"tags":[],"class_list":["post-811","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-conseil-immobilier"],"_aioseop_title":"","_aioseop_description":"","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.trend-news.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/811","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.trend-news.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.trend-news.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.trend-news.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.trend-news.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=811"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.trend-news.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/811\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":821,"href":"https:\/\/www.trend-news.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/811\/revisions\/821"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.trend-news.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/467"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.trend-news.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=811"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.trend-news.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=811"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.trend-news.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=811"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}