Devriez-vous souscrire maintenant une hypothèque fixe sur 10 ans ou opter pour le SARON ?

Le renouvellement de votre hypothèque approche, et le paysage des taux d’intérêt semble plus imprévisible que jamais. De nombreux propriétaires se sentent désemparés dans cette situation et se demandent quelle stratégie adopter. Doit-on acheter de la sécurité sur le long terme avec une hypothèque à taux fixe sur 10 ans ? Ou est-il plus judicieux de rester flexible avec une hypothèque SARON et d’espérer une éventuelle baisse des taux ? Les conseils habituels réduisent souvent cette décision complexe à un simple arbitrage : sécurité contre flexibilité.

Pourtant, en tant que conseiller financier indépendant des banques, je constate dans ma pratique que la véritable décision est plus profonde. Il ne s’agit pas seulement de votre appétence personnelle au risque, mais de la compréhension des réalités structurelles du marché, des risques calculés que les banques intègrent dans leurs modèles et des « pièges de liquidité » souvent ignorés qui se cachent dans les détails contractuels. Une décision basée uniquement sur le taux d’intérêt actuel ignore les conséquences à long terme et les coûts cachés qui peuvent rapidement transformer l’offre apparemment la moins chère en la plus coûteuse.

Ce guide vous accompagne donc à travers les questions cruciales que vous devez vous poser et poser à votre banque. Nous mettons en lumière les mécanismes qui sous-tendent les décisions en matière de taux — de l’anticipation des taux swap aux règles strictes de tenue de charge. L’objectif n’est pas seulement de vous donner une réponse, mais de vous donner les moyens de prendre la meilleure décision stratégique pour votre situation de vie.

Afin de vous donner une orientation claire, nous avons structuré les aspects les plus importants de cette décision en blocs thématiques. Le contenu suivant vous guide étape par étape à travers toutes les réflexions pertinentes.

Pourquoi les taux swap augmentent-ils avant que la Banque nationale ne relève son taux directeur ?

De nombreux emprunteurs sont surpris de voir les taux des hypothèques fixes augmenter alors que la Banque nationale suisse (BNS) n’a pas encore ajusté son taux directeur. La raison réside dans le mécanisme d’anticipation des taux sur les marchés financiers. Le coût d’une hypothèque à taux fixe ne s’aligne pas directement sur le taux directeur de la BNS, mais sur ce qu’on appelle les taux swap. Un taux swap est essentiellement le prix auquel les institutions financières s’empruntent de l’argent pour une durée déterminée (par exemple 10 ans).

Ces taux reflètent les attentes des acteurs du marché. Si les investisseurs et les banques s’attendent à de futures hausses des taux directeurs par la BNS — par exemple en raison d’une inflation croissante —, ils exigeront dès aujourd’hui des intérêts plus élevés pour de l’argent à long terme. Les taux swap augmentent donc parce que le marché « intègre » les futures mesures de la banque centrale. Pour vous, en tant qu’emprunteur, cela signifie que les taux de votre nouvelle hypothèque fixe peuvent augmenter plusieurs mois avant une annonce officielle de la BNS. Comprendre ce lien est crucial pour choisir le bon moment pour conclure votre contrat.

Comme l’indique symboliquement le graphique, le marché devance la banque centrale. Pour vous faire une idée de l’évolution des taux, vous pouvez suivre activement l’évolution des taux swap. Cela vous donne un indicateur précoce de la direction que prendront les taux hypothécaires. Voici quelques étapes pratiques :

• Suivez l’évolution des taux swap via les outils de prévision des taux de nombreuses banques cantonales.
• Consultez quotidiennement le SARON sur le site de la bourse suisse SIX pour comprendre la base des taux à court terme.
• Observez les données sur l’inflation et la communication de la BNS pour mieux évaluer les attentes du marché.

Comment minimiser le risque de variation des taux en fractionnant l’hypothèque ?

La décision entre une hypothèque à taux fixe et une hypothèque SARON ressemble souvent à un pari « tout ou rien ». Pourtant, il existe une stratégie éprouvée pour répartir le risque et combiner les avantages des deux modèles : le fractionnement (splitting) de l’hypothèque. Au lieu de placer la totalité du montant dans une seule tranche, vous le divisez en deux parties ou plus avec des durées et des modèles de taux différents. Ce n’est pas une solution de compromis, mais une forme de diversification stratégique des risques.

Le plus grand avantage du fractionnement réside dans le lissage du risque de variation des taux. Lorsqu’une tranche arrive à échéance après quelques années, vous n’avez pas à renouveler la totalité de la somme hypothécaire aux taux du marché alors en vigueur — potentiellement très élevés. Au lieu de cela, seule une partie du montant devient exigible, tandis que les autres tranches se poursuivent. Cela vous donne plus de flexibilité et protège votre budget contre les chocs de taux abrupts. De plus, en combinant des tranches à taux fixe et SARON, vous pouvez bénéficier à la fois de la sécurité des taux et d’une baisse potentielle des taux.

La répartition des tranches doit correspondre à votre profil de risque individuel. Le modèle suivant montre à quoi peut ressembler une telle répartition, basée sur une analyse de différents profils de risque.

Modèles de fractionnement par profil de risque

Profil de risque	Hypothèque fixe	SARON	Adapté pour
Modèle de sécurité	80%	20%	Ménages soucieux du budget
Modèle équilibré	50%	50%	Planificateurs flexibles
Modèle d’opportunité	30%	70%	Investisseurs prêts à prendre des risques

Un inconvénient potentiel du fractionnement est le lien plus étroit avec un seul prestataire. Un changement de banque devient plus difficile tant que des tranches sont encore en cours. C’est pourquoi un choix minutieux du partenaire financier au début est d’autant plus important.

Banque ou assurance : qui offre les meilleures conditions pour les longues durées ?

Lors de la recherche de la meilleure hypothèque, la plupart des propriétaires se concentrent sur les offres des banques. Pourtant, précisément pour les longues durées, comme c’est le cas pour les hypothèques fixes à 10 ans, il vaut la peine de jeter un œil aux offres des assurances. Celles-ci peuvent souvent proposer des conditions plus avantageuses pour des raisons structurelles. La raison réside dans l’asymétrie structurelle de leurs modèles d’affaires, qui n’est pas immédiatement évidente pour les profanes.

Ce principe est expliqué par les experts en hypothèques comme suit :

Les banques se refinancent à court terme, tandis que les assurances placent les fonds de leurs clients à long terme

– Experts Resolve.ch, Un prêt hypothécaire suisse – comment ça marche ?

Concrètement, cela signifie qu’une assurance collecte pendant des années des primes d’assurance-vie ou des fonds de caisse de pension. Elle doit placer ces fonds de manière sûre et à long terme. Les hypothèques à longue durée s’inscrivent parfaitement dans cet horizon de placement. Les banques, en revanche, se financent davantage par les dépôts à court terme des épargnants et sur le marché des capitaux. Pour elles, l’octroi d’une hypothèque fixe de 10 ou 15 ans comporte un risque de taux plus élevé, qu’elles font payer par des intérêts plus importants. Des études montrent que les assurances offrent des avantages structurels pour les durées supérieures à 15 ans.

Il existe toutefois des inconvénients : les assurances sont souvent moins flexibles sur les possibilités d’amortissement et ne sont généralement pas intéressées par les hypothèques SARON. Leur force réside clairement dans les hypothèques fixes à long terme. Pour les propriétaires cherchant une sécurité de planification maximale, elles représentent néanmoins une alternative sérieuse et souvent moins chère à la banque habituelle.

La coûteuse indemnité de résiliation anticipée qui peut vous ruiner lors d’une vente

Une hypothèque à taux fixe offre de la sécurité — mais cette sécurité a un prix élevé si vous changez vos plans. Le plus grand piège financier est l’indemnité de résiliation anticipée (également appelée « pénalité »), qui devient exigible si vous résiliez une hypothèque fixe avant son terme, par exemple en raison d’une vente de maison, d’un divorce ou d’un héritage. Beaucoup sous-estiment ce risque, qui peut rapidement devenir une menace existentielle.

La banque calcule alors son manque à gagner. La méthode la plus courante est celle de la différence de taux swap. La banque compare le taux que vous payez avec le taux actuel du marché (taux swap) pour la durée restante. Si le taux du marché est inférieur, la banque subit un « dommage » que vous devez compenser.

Ce piège de liquidité montre à quel point il est important de négocier et de se protéger avant même de signer le contrat. Une hypothèque SARON, avec son court délai de résiliation de généralement trois mois, offre ici beaucoup plus de flexibilité.

Quand pouvez-vous fixer une « hypothèque forward » pour bloquer les taux d’aujourd’hui pour l’année prochaine ?

Votre hypothèque fixe n’expire que dans 12 ou 18 mois, mais vous craignez que les taux n’augmentent fortement d’ici là ? Pour ce scénario, il existe un instrument spécial : l’hypothèque forward (ou à terme). Elle vous permet de garantir le taux d’intérêt d’aujourd’hui pour un versement futur. Vous concluez le contrat aujourd’hui, mais l’hypothèque ne commence à courir qu’à une date ultérieure, typiquement dans 6 à 24 mois.

Cette protection n’est toutefois pas gratuite. La banque demande un « supplément forward » sur le taux hypothécaire normal pour assumer le risque de taux. Le montant de ce supplément dépend du délai d’anticipation : plus la banque doit attendre le versement, plus le supplément est élevé. Une hypothèque forward est donc une sorte d’assurance contre la hausse des taux. Vous payez une prime (le supplément) pour la garantie de la sécurité de planification. On pourrait aussi l’appeler « assurance sommeil tranquille ».

Pour le calcul des coûts, il est important de connaître l’ordre de grandeur des suppléments typiques. Le tableau suivant, basé sur des modèles de marché courants, vous donne une orientation.

Supplément forward selon le délai d’anticipation

Délai d’anticipation	Supplément forward	Exemple avec un taux de base de 2%
6 mois	+0.10%	2.10%
12 mois	+0.25%	2.25%
18 mois	+0.45%	2.45%

La conclusion d’une hypothèque forward est un pari sur l’évolution des taux. Si les taux augmentent plus que votre supplément forward, vous avez gagné. S’ils baissent ou stagnent, vous auriez économisé de l’argent en concluant plus tard. La décision dépend donc fortement de votre tolérance au risque personnelle et de votre besoin de sécurité budgétaire.

Pourquoi les banques calculent-elles la tenue de charge avec un taux d’intérêt théorique de 5 % ?

Un point de frustration fréquent pour les candidats à l’hypothèque est le calcul de la tenue de charge par les banques. Bien que le taux actuel du marché puisse n’être que de 2 %, la banque utilise un taux d’intérêt théorique de 5 % pour calculer votre charge mensuelle. Cette règle semble arbitraire et excessivement stricte pour beaucoup, mais elle est un pilier central du système hypothécaire suisse et sert à protéger l’emprunteur et la banque.

Cette marge de sécurité de 5 % n’est pas une valeur fantaisiste, elle a un fondement historique. Les banques doivent s’assurer qu’un emprunteur peut continuer à honorer son hypothèque même dans un environnement où les taux sont nettement plus élevés. Un financement à long terme doit pouvoir survivre aux cycles de taux. Un regard sur l’histoire montre que des taux d’intérêt supérieurs à 5 % étaient historiquement normaux, surtout au début des années 90, lorsqu’ils ont même dépassé les 7 %. La règle des 5 % est donc un test de résistance intégré qui assure la stabilité de l’ensemble du système financier.

Le calcul de la tenue de charge comprend, outre le taux théorique de 5 %, l’amortissement (environ 1 % de la valeur du bien par an) et les frais accessoires (également environ 1 %). Au total, ces coûts de logement fictifs ne doivent pas dépasser un tiers de votre revenu brut. Ce risque théorique de la banque est le véritable goulot d’étranglement lors de l’octroi de crédit — et non le taux bas actuel du marché. Pour vous, cela signifie que votre montant hypothécaire maximal n’est pas déterminé par ce que vous pouvez vous permettre aujourd’hui, mais par ce que vous pourriez vous permettre dans un scénario hypothétique de taux d’intérêt élevés.

Le piège du leasing lors de l’achat d’une voiture qui pousse les jeunes adultes vers l’endettement

Pour beaucoup, en particulier les jeunes adultes qui rêvent de leur premier logement, le leasing automobile semble être une option attrayante pour conduire un véhicule neuf sans avoir à débourser le prix d’achat total. Ce qui est souvent ignoré, cependant, c’est l’influence dévastatrice d’un contrat de leasing sur un futur financement hypothécaire. Dans le calcul de la tenue de charge des banques, une mensualité de leasing est traitée comme une dette mensuelle fixe et réduit considérablement le revenu disponible.

Cet engagement financier supplémentaire peut devenir un véritable piège de liquidité. Une mensualité de leasing apparemment anodine a des répercussions massives sur le montant hypothécaire maximal possible. Une analyse d’experts en financement montre qu’une mensualité de leasing de 500 CHF/mois peut réduire le montant hypothécaire maximal de plus de 100 000 CHF. L’argent qui sort chaque mois pour la voiture ne manque pas seulement pour l’épargne de fonds propres, mais diminue aussi directement la solvabilité attestée par la banque.

Du point de vue d’un planificateur financier, la recommandation est donc claire : quiconque prévoit d’acheter un bien immobilier devrait absolument renoncer au leasing. Chaque franc qui ne part pas dans une mensualité de leasing peut être épargné en tant que fonds propres et augmente les chances de succès du financement. La définition des priorités est ici décisive. Pour éviter ce piège, il existe des stratégies claires :

• Achetez une voiture d’occasion bon marché au comptant plutôt que de louer une voiture neuve en leasing.
• Remboursez intégralement tous les crédits à la consommation et contrats de leasing existants avant de déposer une demande d’hypothèque.
• Calculez le coût d’opportunité : quel montant de fonds propres pourriez-vous constituer avec l’argent dépensé sur la durée du leasing ?
• Concentrez chaque franc économisé sur la constitution de fonds propres pour votre bien immobilier.

Comment obtenir une hypothèque pour votre premier appartement malgré des règles de tenue de charge strictes ?

Les règles de tenue de charge strictes et les exigences élevées en matière de fonds propres rendent l’accès à l’hypothèque de plus en plus difficile pour les premiers acheteurs. Cependant, au lieu de résigner, il existe des leviers stratégiques que vous pouvez utiliser pour améliorer considérablement vos chances. La clé réside dans l’optimisation proactive et créative de votre situation financière avant de solliciter un entretien avec la banque.

Le premier domaine, et le plus important, est la maximisation des fonds propres admissibles. Outre les sources classiques comme l’épargne et les fonds des 2e et 3e piliers, il existe d’autres possibilités souvent inexploitées. Dans un cas pratique, une jeune famille a pu combler son déficit de financement en faisant acter par un notaire une avance d’hoirie des parents et en déposant en plus un nantissement de titres des parents comme garantie. Il est important de noter la règle selon laquelle au moins 10 % du prix d’achat doit provenir de fonds propres « durs », c’est-à-dire non issus de fonds de prévoyance.

Le deuxième levier est l’optimisation du revenu déterminant. Les banques ne regardent pas seulement votre salaire de base. Avec la bonne documentation, vous pouvez mieux présenter votre capacité financière. Les points suivants sont ici décisifs :

• Prouvez les éléments de salaire variables tels que les bonus ou les commissions sans interruption sur les trois dernières années.
• Si le bien immobilier dispose d’un appartement indépendant, faites inclure les futurs revenus locatifs dans le calcul de la tenue de charge.
• Réduisez vos coûts fixes plusieurs mois avant la demande d’hypothèque, par exemple en remboursant vos crédits à la consommation.
• Déclarez et justifiez les revenus d’une activité accessoire officielle.

Le chemin vers sa propre première propriété est exigeant, mais pas impossible. Il nécessite une planification minutieuse et stratégique qui va bien au-delà de la simple comparaison des taux d’intérêt.

Pour appliquer ces stratégies de manière optimale à votre situation personnelle, une analyse indépendante de vos finances et de vos objectifs est la prochaine étape logique. Assurez-vous d’avoir une base de décision solide pour les années à venir.